Berichten

Zoetermeer neemt op 23
januari a.s. een besluit over de komst van Holland Outlet Mall (HOM). Het
college van burgemeester en wethouders is voorstander van het plan. “In
Roermond is het een enorme impuls geweest voor de binnenstad, dat zal hier ook
gebeuren”, aldus wethouder Mariëtte van Leeuwen.
Roermond
De wethouder vertelt hiermee
niet het hele verhaal. Zo’n 50% van de bezoekers van de outlet in Roermond is
afkomstig uit Duitsland en is er in de binnenstad nogal wat leegstand.
Daarnaast zie je dat in de outlet horecavoorzieningen prominent aanwezig zijn,
die je juist in de 
binnenstad zou willen zien. Tenslotte heeft Roermond een achterland van maar liefst 25 miljoen inwoners.
Achterhaald
Van meerdere kanten hoor ik
de waarschuwing dat een concept als in Zoetermeer volstrekt achterhaald is en
dat waarschijnlijk in korte tijd reguliere landelijke winkels als Kruidvat en
horeca zich daar gaan vestigen en daarmee een rechtstreeks concurrent vormen
voor de Zoetermeerse binnenstad, nog afgezien van de gevolgen voor de regio,
waar allerlei organisaties en belangengroepen terecht aandacht voor vragen.
Leegstand
Zoetermeer is
de zoveelste gemeente  in Nederland waar
plannen voor een “koopjespaleis” worden gesmeed en waar voor- en tegenstanders
met elkaar in een stevig conflict terecht komen. Het bouwen van nieuwe winkelruimte van
zodanige omvang is omstreden, omdat elders steeds meer winkels leegstaan.
Volgens minister Henk Kamp van Economische Zaken is zelfs 20% van het
winkelaanbod overbodig. Hij spoort gemeenten en provincies juist aan om het
aantal winkelmeters terug te dringen…
Volgens de gemeente
Zoetermeer en ontwikkelaar Provast wordt minister Kamp op zijn wenken bediend.
Daarbij redeneren ze als volgt: De HOM verrijst waar nu een meubelboulevard is
gelegen (23.000 m2) en de eerste fase van de HOM is 18.000 m2. Dit is een
bijzondere redenering omdat er heel ander soort winkels voor terugkomen, die
rechtstreeks gaan concurreren met het bestaande winkelaanbod en dus nieuwe
leegstand gaan opleveren en daarnaast wordt de HOM op termijn mogelijk 31.000
m2. 
De knip die nu gemaakt wordt lijkt vooral een gekunstelde constructie om
tegenstanders over de streep te trekken.
Concurrentie
Directeur Otto Ambagtsheer
van vastgoedeigenaar Unibail-Rodamco
Wijst in het Financieel
Dagblad erop dat in het outletcentrum veel overlap is wat betreft de merken die
verkocht gaan worden. Zo wijst hij op een grote winkel van Sport 2000, die bij
de entree van het Stadshart gevestigd is. ,,Daar verkopen ze Adidas en Nike,
die merken zitten ook vaak ik outletcentra.” Hetzelfde gaat volgens hem op voor
Guess, Only en Esprit.
Gevolgen voor de regio
Zoals ik in een
eerdere blog al aangaf vrezen de gemeenten in de regio voor leegstand als dit
plan doorgaat.  Het bestuur van de regio
Hollands Midden wijst erop dat de komst van de HOM in strijd is met het
provinciaal en rijksbeleid. Dat beleid – ik refereerde daar al aan – is gericht
op het terugdringen van het aan tal winkelmeters. Ook Rijnland en Groene Hart Onderneemt zijn heel kritisch over dit plan.
Het platform
Midden Holland Onderneemt (samenwerking ondernemers Midden-Holland) voeren
actief actie om op de gevolgen van de komst van de HOM voor de regio te wijzen.
Die gevolgen liegen er niet om en zullen ook voor
Gouda de nodige impact
hebben!
Het gaat
daarbij vooral om twee zaken:
1. Domino
effect
“De outlet met een
oppervlak van 18.000 m² in de eerste fase (circa een derde van het huidige
winkelareaal in het centrum van Zoetermeer) zal voornamelijk winkels bevatten
in de branches mode, schoenen en sportartikelen. De effecten daarvan zullen
neerslaan in een wijde omgeving. Dit geldt vooral voor de modebranche waardoor
winkelgebieden in het hart worden getroffen. De teloorgang van modezaken leidt
tot een domino-effect. Centra worden onaantrekkelijk waardoor vervolgens ook
andere winkels verdwijnen met alle gevolgen voor de leefbaarheid.”
2. Daling bezoekersaantallen

Naast ondernemers uit de regio voerden ook
enkele vertegenwoordigers van landelijke organisaties het woord. InRetail wees
erop dat de rapporten die de Gemeente Zoetermeer heeft laten vervaardigen een
aantal onvolkomenheden bevat. In deze rapporten wordt namelijk geen aandacht
geschonken aan de sterke daling van de bezoekersaantallen sinds 2004 in de
centra van de steden waar een outlet center is gevestigd (daling in Roermond
13%, Lelystad 33% en Roosendaal 49%). Daarnaast zullen naar verwachting weinig
bezoekers voor de HOM van buiten de regio komen en is de veronderstelde
synergie met het Stadshart minimaal. De horeca profiteert maar de detailhandel
niet of nauwelijks.”
Hoe verder?
De komende weken zal
duidelijk worden onder welke voorwaarden een raadsmeerderheid in Zoetermeer
akkoord gaat met de plannen voor de Holland Outlet Mall.
Het lijkt erop dat de
feiten en mogelijke economische gevolgen het gaan verliezen van de opportunistische
ambitie van het college.

Het zou mooi zijn als een
raadsmeerderheid alsnog tot inkeer komt, want een besluit voor de komst van de
HOM zou wel eens een historische vergissing met grote gevolgen kunnen zijn…

Op zich niets
mis met zo’n outlet op korte afstand van Gouda, of toch wel? De Holland Outlet Mall in Zoetermeer moet een grote toeristische 
trekker worden voor de stad Zoetermeer en een economische boost geven. Dit
om de problemen van leegstand in het Woonhart en het Stadshart goed aan te
pakken. Het woonhart staat op omvallen en is te klein om toekomstbestendig te
zijn. De ontwikkelaar verwacht maar liefst 5 miljoen bezoekers per jaar in de
nieuwe outlet. Daarvoor wordt circa 31.000m2 detailhandel toegevoegd,
met name voor de branches sport, mode en schoenen. Maar past deze grootschalige
toevoeging van detailhandel wel in een markt waar de behoefte naar detailhandel
vierkante meters juist afneemt? Past dit wel in het provinciaal beleid de
bestaande centra te versterken, of is deze uitbreiding alleen goed voor
Zoetermeer? In deze blog meer over deze ontwikkeling en de kanttekeningen die
ik wil maken. 

Bron artist impression: Provast

Oud plan versus nieuw plan

Ging het oude plan uit 2012 van de outlet
aan de rand van Zoetermeer “slechts” om de toevoeging van 20.000 m2, het nieuwe
plan is maar liefst 31.000 m2 groot. Wel voldoet Zoetermeer hiermee aan een
wens die geuit was door de provincie om geen nieuwe centra toe te voegen en
juist bestaande centra te versterken. De ruimte op papier  is ook gevonden, door een groot deel van
marktruimte die in Haaglanden aanwezig is voor de branches sport, mode en
schoenen op papier op te souperen. Maar winkels liggen niet in een regio, zoals
de site van Holland Outlet Mall ook zegt. Ze liggen in een groot stedelijk
gebied met veel consumenten niet alleen uit Haaglanden, maar ook zeker uit de
regio Midden-Holland. Zelf spreken ze zelfs van een bereik van 9 miljoen
bezoekers met 1 uur reistijd. Tot nu toe een prima ambitie toch, want als
Zoetermeer het niet doet, doet een andere stad in de Randstad het wel……..

Feiten en cijfers 
Zeer veel
gemeenten kampen echter al jaren met de afname van de detailhandel en zijn hard
aan het knokken er weer boven op komen. Voor dit soort gemeentes, kan een
ontwikkeling als Zoetermeer negatief uitwerken. In eerste berekeningen die
gedaan zijn voor Gouda zal de komst een omzetdaling van 6 tot 7 procent tot
2020 zijn voor de branche sport, mode en schoenen in Gouda. Ook al is er een
omzetgroei geprognosticeerd van 5 tot 6 procent tot 2020, deze groei vloeit
volledig toe aan Zoetermeer en gaat niet naar Gouda. De  bouw van een outlet zorgt dus voor
(mogelijke) leegstand in bestaande andere centra. Dit staat haaks op het
gevoerde beleid van de provincie om te zorgen dat de oppervlakte voor detailhandel
niet verder toeneemt en ingezet wordt op de versterking van alle centra  in Nederland, niet alleen het centrum van
Zoetermeer.

Wat overigens wel opvallend is, de ontwikkelaar rekent op 5 miljoen
bezoekers op hun internetsite, terwijl de onderzoeken en effecten zijn berekend
op 3,5 miljoen bezoekers (informatie bewonersavond 31 augustus 2016). Dit zou
dus kunnen betekenen dat de negatieve effecten groter zijn dan nu wordt
gesteld.

Wat vind de provincie? 

Naast de gemeenteraad van Zoetermeer, die in
november waarschijnlijk positief besluit gezien het onderzoeksgeld dat al
geïnvesteerd is, moet de provincie Zuid-Holland nog goedkeuring geven aan de
plannen. De vorige keer was er een nipte meerderheid tegen de plannen van de
Holland Outlet Mall aan de rand van de stad. Is er nu een meerderheid voor deze
plannen in de provincie? Volgens provinciaal beleid is dit in ieder geval niet
uit te leggen. Een tweetal citaten van dit beleid:
 

“De
provincie gaat uit van beperkte uitbreidingsmogelijkheden en verkiest
kwalitatieve versterking van winkelcentra boven kwantitatieve versterking.”
 

Mijn inziens gaat het bij 31.000
m2 uitbreiding niet om een kwalitatieve versterking maar om een kwantitatieve
die ook nog eens zorgt dat de kwaliteit van omringende centra af kunnen nemen.
 

“Van de ruim 30 miljoen
beschikbare meters in ons land bevinden zich meer dan 5,5 miljoen in
Zuid-Holland. Circa 600.000 m2 daarvan staat leeg. Leegstand heeft zijn
weerslag op de economische vitaliteit en de leefbaarheid van een gebied. Lege
winkels leiden tot aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en tot sociale
onveiligheid. Te veel leegstand leidt dus tot een maatschappelijk probleem. De
provincie gaat er vanuit dat de vraag naar fysieke winkelruimte de komende
jaren verder afneemt, vanwege de opkomst van internet winkelen, demografisch
ontwikkelingen en veranderende consumentenbehoeften. Daarom stelt de provincie
strikte eisen aan uitbreidingsplannen. Zit de provincie daarmee op slot voor
nieuwe ontwikkelingen? Nee, zo erg is het niet. Alleen is het ‘bouwen voor
leegstand’ drastisch aan banden gelegd.
Bij
het voorkomen van leegstand  in de gehele
provincie, kan je je afvragen of een uitbreiding van 31.000m2 nog past in de
teruggang van de vloeroppervlakte voor detailhandel. Daarbij denk ik dat de
Holland Outlet Mall een goede ontwikkeling is voor Zoetermeer, maar zeker niet
voor de gehele provincie.
Tot
slot vraag ik me af of de provincie niet ook de uitkomsten van het nieuwe
koopstromenonderzoek moet afwachten en betrekken bij dit besluit. Het
koopstromenonderzoek wordt namelijk op dit moment uitgevoerd. De resultaten
worden eind 2016 bekend gemaakt.

Moeten
we in Nederland niet langzaam anders gaan denken en niet meer geloven in deze
nieuwe gigantische uitbreidingen in outletcentra, ook al is er nog marktruimte?
Ik denk het wel.
City Outlet Bad Münstereifel
Bron: ROS retail outlet shopping

Een
goed voorbeeld vind ik de City Outlet in Bad Münstereifel in Duitsland. Het
stadje had een gigantische leegstand. Door in dit mooie plaatsje in bestaande
panden in het centrum een outlet te starten, heeft dit stadje door een juiste
aanpak ook een economische boost gekregen. Ik ben er 3 jaren achtereenvolgend
op vakantie geweest en kan u zeggen dat deze aanpak de stad geen windeieren
legt. Is dit niet  een beter idee voor
Zoetermeer of wellicht ook voor andere steden. Voldoet het aanleggen van
city-outlets niet beter aan het landelijk en provinciaal beleid om de leegstand
in detailhandel terug te dringen? Ik denk van wel. Ga uit van de kracht van de
eigen centra en zorg voor een passende oplossing per centrumgebied.